住宅ローン繰り上げ返済

住宅ローンといえば、繰り上げ返済をして、少しでも早く返済した方がおトクだと言われますよね。

しかし、本当に繰り上げ返済は、だれにとってもどんな場合でも、おトクだと言えるのでしょうか?

ここでは、繰り上げ返済とはそもそも何なのかを解説し、繰り上げ返済のメリット損をしないためのコツをご紹介していきます。

住宅ローンの繰り上げ返済って何?

住宅ローンの繰り上げ返済とは、そもそも何なのでしょうか。

住宅ローンは、毎月決まった約定金額を返済していきますよね。

それに加えてローンの一部をまとめて返済することを「繰り上げ返済」といいます。

繰り上げ返済をすると、元金に充当されますので、その分利息が減ることになり、返済総額も減ります。

繰り上げ返済のメリット

繰り上げ返済には、大きく分けて2つのメリットがあります。

返済期間短縮型

住宅ローンは、できる範囲でお金を貯めて繰り上げ返済をしていけば、支払う利息が少なくなり、返済期間を短縮できるというメリットがあります。

住宅ローンは、毎月無理のない金額で返済していきたいものですが、返済が長期に渡れば、その分多く利息を支払わなくてはいけません。

毎月の返済は無理のない金額に設定し、それとは別に繰り上げ返済をするための資金を無理のない範囲で貯めておくようにすると、毎月の返済額は抑えられますので、家計への負担も減りますね。

返済額軽減型

逆に、ちょっと無理をして毎月の返済額を高めに設定していると、ライフスタイルの変化などで支出が増えた際に、家計のやりくりがとても大変になってしまいます。

我が家のように、子供が小さいうちは毎月の返済額が高めでも大丈夫だったけれど、子供が成長するにつれて毎月想像以上に多くの教育費がかかるようになり、家計が圧迫されているというのは、あちこちでよく聞く話です。

そのような場合に、繰り上げ返済をすることで返済期間を短縮するのではなく、返済期間はそのままにして、その後の毎月の支払額を減額できるというメリットもあります。

【繰り上げ返済のメリット】

 

  • 返済期間短縮型・・・毎月の返済額は同じだけれど、返済期間が短くなって利息が軽減
  • 返済額軽減型・・・返済期間は同じだけれど、毎月の返済額が減って利息も多少軽減

繰り上げ返済するならどのタイミング?

繰り上げ返済タイミング

住宅ローンの繰り上げ返済は、タイミングが大切です。

利息を減らして返済期間を短くするには、できるだけ早いタイミングで繰り上げ返済をするというのが基本的な考え方です。

しかし、10年間は残高に応じた住宅ローン控除がありますので、金額によってはむしろ繰り上げ返済しない方がおトクなケースもあるのです。

また、変動金利型の住宅ローンの場合、金利が上がったタイミングで繰り上げ返済をすると、繰り上げ返済時の高い金利があらためて適用されてしまうといったこともあり、タイミングは重要です。

それに、今は金利が低いので、まとまった資金を繰り上げ返済にあてて利息を減らすよりも、投資などにまわして利益を得る方がおトクだという考え方もあります。

住宅ローンの繰り上げ返済は、やみくもに早くすればよいというわけでもないので、上手に自分に合ったタイミングを見計らって行ってください。

住宅ローンの繰り上げ返済で損しないためのコツ

では、繰り上げ返済のメリットやタイミングについて知ったところで、繰り上げ返済で損をしないために、おさえておくべきコツを整理しておきましょう。

忘れてはいけない住宅ローン減税の恩恵

まず、忘れてはいけないのが住宅ローン減税についてです。

住宅ローン減税とは、年末時点の借入残高の1%が減税され、所得税や住民税から控除されるというものです。

向こう10年間、この住宅ローン控除を受けることができるのですから、これは大きな金額になりますよね。

しかし、繰り上げ返済をして借入残高が減れば、当然この減税額も減ってしまいます。

そのため、かなりの低金利で借り入れている人などは、繰り上げ返済をしない方がおトクな場合もあるのです。

金利が高いのなら繰り上げ返済もアリ!

しかし、高めの金利で住宅ローンを借り入れているのだとすると、たとえ減税額が減ったとしても、やはり繰り上げ返済をして利息を減らした方がおトクなケースが多いといえます。

例えば、当初借入金額が3000万円、借入期間が35年だった場合に、3年後に100万円を繰り上げ返済(返済期間短縮型)したらどうなるでしょうか。

金利年0.75%の場合と年1.5%の場合とで、シミュレーションしてみました。

【金利 年0.75%】

  • 総返済額 ⇒ 255,717円減額
  • 返済期間 ⇒ 1年3カ月短縮

【金利 年1.5%】

  • 総返済額 ⇒ 585,264円減額
  • 返済期間 ⇒ 1年5カ月短縮

シミュレーションをしてみると、金利が高ければ、繰り上げ返済をした方がおトクだということがよくわかりますね。

余裕のない家計に繰り上げ返済は不要!

家計にそれほど余裕がないのに、無理して繰り上げ返済をするのはとても危険です。

住宅ローンは、とても金利の低いローン商品です。

例えば、変動金利型の銀行系住宅ローンであれば、年0.75%とか年0.56%とか、他のローン商品では考えられない数字が提示されています。

それに比べて他のローンは、金利の低いものでも年1.5%前後、高いものは年10%を超えるものがたくさんあります。

繰り上げ返済してしまってからまとまったお金が必要になり、他のローンを利用せざるを得ないなんてことになれば、それこそ大損です。

繰り上げ返済は、決して無理して行うべきものではありませんので、必ず家計に余裕があるときに行いましょう。

繰り上げ返済の手数料には要注意!

さて、繰り上げ返済をするときに注意したいのが、手数料がかかる場合があるという点です。

これは金融機関によって異なり、住宅ローン選びの際にもポイントとなります。

ちなみに、フラット35の場合は、繰り上げ返済手数料は無料です。

 住宅ローン「フラット35」とは?どこの金融機関で借りるべき?

銀行系住宅ローンの場合は、各金融機関ごとに異なりますが、インターネットバンキングを利用した一部繰り上げ返済については、繰り上げ返済手数料無料としている銀行が多いですね。

ただ、窓口での返済については1万円以上かかるところもたくさんありますので、あらかじめ繰り上げ返済手数料がどれくらいかかるのか確認しておきましょう。

例えば、楽天銀行住宅ローンの繰り上げ返済手数料は、いずれも無料です。

 楽天銀行住宅ローンの魅力を徹底解説!注意すべきポイントは?

まとめ

ここでは、住宅ローンの繰り上げ返済は本当におトクなのか、また、繰り上げ返済で損しないコツについてご紹介しました。

住宅ローンは一生のうちで最も高い借り入れとなる人がほとんどだと思います。

そのため負担感も大きく、できるだけ早く返してしまいたいという気持ちもわかります。

しかし、それが必ずしもおトクにならないケースもあるということがわかりましたよね。

ご自身の住宅ローンの残高や金利、住宅ローン減税、ライフスタイルなどにより、繰り上げ返済は、吉と出る場合もあれば凶と出る場合もあるのです。

実際に住宅ローンの繰り上げ返済をする前に、繰り上げ返済で損をしないようコツを知って、ポイントをしっかり押さえておきましょう。

 

  • どれくらい住宅ローン控除を受けられるのか
  • 繰り上げ返済でどれくらい総返済額が軽減されるのか
  • 家計に繰り上げ返済するだけの余裕があるかどうか
  • 繰り上げ返済手数料はかかるか